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离婚时,小产权房应如何分割?

时间:2018-08-16 18:22:10

阅读提示:小产权房没有正式的房产证,并非真正法律意义上的产权,小产权房的权利人对其只有使用权而没有所有权,因而通常情况下不能正常买卖。那么小产权房是否能够赠与呢?在离婚诉讼中对夫妻共有的小产权房应如何分割?

 

本文引用的案例中,男方父母在婚前将小产权房赠与夫妻二人作为婚房,二人离婚后法院判决该房屋的使用权归男方所有,但同时判决男方给付女方35万元的房屋补偿款。

 

裁判要旨

 

小产权房的权利人对房屋虽不享有所有权但有使用权,占有使用权也是一种权益,在离婚诉讼中,可以请求对共同占有使用的小产权房的使用权进行分割。

 

案情简介

 

一、2007年吴金霞、王伟经介绍相识,2010年王伟父母将其出资购买并装修的202号房屋赠与吴金霞、王伟作为二人的婚房。

 

二、经查,202号房屋系小产权房,没有房屋产权证,房屋开发商曾出具收据将缴款人改为王伟、吴金霞。2010年1月15日,王伟、吴金霞登记结婚,婚后一直居住在202号房屋。

 

三、2016年6月8日,吴金霞、王伟经法院调解离婚。后吴金霞向法院起诉请求法院确认202号房屋的使用权归吴金霞所有。

 

四、北京市通州区法院一审认为涉案房屋系小产权房,当事人通过开发商更改收据收款人名字的行为应当视为赠与,因此吴金霞对涉案房屋有占有使用的权利,最终判决202号房屋的使用权归王伟所有,王伟给付吴金霞房屋补偿款35万元。

 

五、王伟不服一审判决,上诉至北京市三中院。北京市三中院二审判决驳回上诉,维持原判。

 

裁判要点

 

本案涉案房屋为小产权房,没有正式的房产证,且除开发商出具的收据外也没有其他权利证明凭证,因此,法院将开发商将缴款人由王伟之父改为王伟、吴金霞的行为认定为赠与行为,据此判定王伟、吴金霞实际取得涉案房屋的占有使用权。占有使用权也是一种权益,王伟与吴金霞离婚后应当对其就涉案房屋的共有权益进行分割,因此,法院最终在考虑房屋价值、购买出资情况以及现状等因素后,判决房屋使用权归王伟所有,王伟给付吴金霞房屋补偿款35万元。

 

实务经验总结

 

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

 

1、小产权房的权利人对房屋仅有使用权而不享有所有权,因此在离婚诉讼中,可以请求对共同占有使用的小产权房的使用权进行分割,直接请求分割房屋的,法院将不予支持。

 

2、小产权房的权利人虽然对房屋不享有所有权,但依然有占有使用的权利,该使用权也是一种法律上的利益,在实际生活中有价可循。因此,夫妻二人共同享有对小产权房的占有使用权的,在离婚时可以请求法院对该房屋进行分割,请求保有对该房屋的使用权的一方应当支付另一方一定数额的房屋补偿款。

 

相关法律规定

 

《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》

三十五、【小产权房分割】对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房,不予处理;但违法建筑已经行政程序合法化的,可以对其所有权归属做出处理。

对于虽未经行政准建,但长期存在且未受到行政处罚的房屋,可以对其使用做出处理。在处理使用时,人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时,能分割的进行分割,不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。

在涉小产权房分割案件中,应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定,不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。

 

以下为法院在“本院认为”部分就此问题展开的论述:

 

一审法院认为:现双方的争议焦点是,由开发商出具的收据能否证明赠与关系成立。根据已查明的事实,涉案房屋为小产权房,买方与开发商之间没有签订合同,除开发商出具的收据外,没有其他任何证明房屋权利的凭证。在这种情况下,当事人通过开发商更改收据缴款人名字的行为,应视为赠与。由于更改名字后,王伟与吴金霞实际居住房屋,房屋亦已完成交付,王伟、吴金霞已实际取得占有使用权。现双方虽未取得合法的所有权,但占有使用仍是一种利益,且实际生活中有价可循,故法院对涉案房屋依法予以分割。具体的分割方案,法院考虑到房屋的价值、居住的现状、房屋的购买出资情况以及照顾妇女儿童的基本原则,依法予以确定。故对吴金霞要求请求法院依法确认位于北京市通州区××202号房屋的使用权归吴金霞所有的诉讼请求,对其合理部分,法院予以支持;对其不合理部分,法院不予支持。

 

北京市三中院认为:根据已查明的事实及双方当事人的陈述,涉案房屋系小产权房,由王伟之父王×1出资购买。因王×1与房屋开发商并未签订书面合同,且无其他权利记载凭证,故通过开发商更改收据缴款人为王伟和吴金霞的行为,应视为赠与,且涉案房屋在变更缴款人名称后已实际交付,由王伟、吴金霞居住使用,该赠与已实际履行,故王伟和吴金霞已取得涉案房屋的相关权利,一审法院对此认定正确。王伟上诉主张赠与事实不存在,缺乏事实依据,本院不予采信。一审法院考虑居住现状、房屋购买出资情况等因素,判令涉案房屋的使用权归王伟享有,此实质系对涉案房屋排他性的占有使用,在此情况下,对于吴金霞对于涉案房屋应享有的权益应一并予以处理,故一审法院考虑房屋价值及照顾妇女儿童原则等因素,判令王伟给付吴金霞相应房屋补偿款,并无不当。王伟上诉主张一审法院判令王伟给付吴金霞相应房屋补偿款超出审理范围并违反物权法定原则,且因吴金霞存在出轨行为应驳回吴金霞的诉讼请求,依据不足,本院对此不予采纳。另,王伟主张依据《中华人民共和国合同法》的相关规定,因涉案房屋尚未变更登记到王伟和吴金霞名下,故其父可以撤销赠与;因涉案房屋系小产权房,出资购买人王×1并未取得涉案房屋的所有权,其对于涉案房屋仅享有与开发商的合同权利,且涉案房屋已交付王伟和吴金霞实际占有使用,赠与已实际履行,故王伟的该项主张,于法无据,本院不予采纳。

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